El caos del catastro

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El procedimiento de regularización catastralse planificó para incorporar al catastro los bienes inmuebles urbanos y rústicos con construcción.Ha servido parasacar a la luz muchas construcciones,ampliaciones, rehabilitaciones o reformas no declaradas por las que, hasta ahora, sus propietarios no pagaban impuestos. En este sentido, la medida sirvió para luchar contra el fraude inmobiliario.

Pero la realidad es que el catastro no tiene datos completamente fiables sobrela superficie y construcción de las fincas, y está en entredicho.Muchas personas pagan más IBI del que deberían, o han pagado más plusvalía de la que les corresponde.

Según el portal de la Dirección General del Catastro en gran cantidad de municipios de Andalucía todavía no ha finalizado el procedimiento de regularización, por lo que no sabemos con exactitud el número de viviendas y construccionesafectadas.Son muchos miles de propietarios los que han sufrido la regularización catastral.Los datos publicados por el Ministerio de Hacienda figura el porcentaje de construcciones regularizadas.

Uno de los principales problemas que provocala regularizacióncatastral es que se han vuelto a realizar mediciones sobre propiedades que sí pagaban el IBI, y ahora los nuevos cálculos no coinciden con la realidad física de esos inmuebles, obligando a sus propietarios a pagar más impuestostodavía.Cuantos más metros cuadrados diga el catastro que mide nuestro inmueble mayor será la cuota a pagar de IBI y, si se vende, más se pagará de plusvalía.

Son errores típicos del catastro confundir, por ejemplo, la fuente de un patio con una piscina, el toldo de una fachada con una construcción, los pequeños chamizos con porches, que se intente cobrar como zona construida lo que sólo son plataformas de hormigón que sirven para diferenciar partes de la edificación de una parcela, o atribuir más de 500 metros cuadrados a un cuarto de contadores de 10 metros situado en el sótano de en una comunidad de vecinos.

Además, hay cierta confusión generalizada entre propietarios de edificaciones no declaradas que recibieron las notificaciones del catastro y creen que sus construcciones están ya “legalizadas” por la regularización catastral.

La regularización catastral de una finca no se extiende automáticamente a los otros organismos oficiales y registros públicos donde conste su existencia. Una parcela donde hay una construcción no declarada pero que sí está regularizada catastralmente aparecerá en el Registro de la Propiedad tal cual estaba antes de la corrección del catastro y, por tanto, incorrectamente descrita, porque en el Registro de la Propiedad no figurará esa construcción.

Tan aconsejable es solventar las discrepancias del catastro, para evitar disgustos a largo plazo (impuestos pagados de más, problemas para vender una finca, disputas de propiedad entre colindantes, errores en futuras expropiaciones o reparcelaciones, etc.), como corregir los datos del Registro de la Propiedad cuando no son reales. En caso de que la realidad física de una finca y lo que consta en el Registro de la Propiedad no coincida, se presume que tiene validez legal lo inscrito en el Registro de la Propiedad, y no lo que diga el catastro.Por muchas correcciones catastrales que se hagan de una finca, si está en el Registro de la Propiedad con una descripción incorrecta (por ejemplo, sin el inmuebleconstruido) el propietario tendrá problemas antes o después.

Es importante inscribir la realidad física exacta de las fincas tanto en el catastro como en el Registro de la Propiedad, y que haya concordancia. Estas operaciones, aunque algo complejas, resuelven muchos inconvenientes presentes y futuros.Existen mecanismos legales tanto para subsanar los errores del catastro como para legalizar e inscribir viviendas en el Registro de la Propiedad.

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